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Approfondimenti
acquirenti di immobili da costruire
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Nel dettaglio, gli articoli 385, 386, 387, 388 e 389 del D.Lgs. n. 14/2019 vanno a modificare puntualmente alcuni articoli del D. Lgs. 122/2005 che nel corso di questi anni non aveva mai subito modifiche, con un rafforzamento del sistema di garanzie per gli acquirenti di immobili da costruire.Ecco le principali novità:
  • La fideiussione a garanzia degli acconti potrà essere rilasciata solo da banche e assicurazioni. Ai soggetti abilitati sono stati eliminati gli intermediari finanziari.
  • La fideiussione (bancaria o assicurativa) potrà essere escussa anche in caso di inadempimento dell'obbligo da parte del costruttore di rilasciare la polizza postuma decennale; in particolare ciò si verifica se il notaio dichiari di non aver ricevuto per la data del rogito la polizza assicurativa che dovrà essere conforme al modello standard approvato con successivo e apposito DM.
  • Il contratto preliminare di compravendita (o atto equipollente) avente ad oggetto un immobile da costruire dovrà essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Ciò comporterà di conseguenza anche la necessità di procedere, oltre che alla consueta registrazione presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate, anche alla trascrizione presso la conservatoria immobiliare.
  • Nel contratto preliminare oltre all'indicazione degli estremi della fideiussione (obbligo già adesso previsto) dovrà essere attestata la sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito DM. In via transitoria nelle more dell'adozione del DM il contenuto della fideiussione è determinato dalle parti.
  • Nell'atto di trasferimento della proprietà dovranno essere indicati gli estremi della polizza assicurativa postuma decennale e si dovrà dare atto della sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito DM. In via transitoriail contenuto della polizza assicurativa è determinato dalle parti.
  • Il mancato rilascio, all'atto del trasferimento della proprietà, della polizza postuma decennale sarà causa di nullità del contratto di compravendita. La nullità può essere fatta però valere solo dall'acquirente (analogamente a quanto ora già previsto in caso di mancato rilascio della fideiussione).
  • Con decreto del Ministro della Giustizia da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, di concerto con il ministro dell'Economia e Finanze sarà definito un modello standard di fideiussione.
  • Con decreto del Ministro dello sviluppo economico da adottarsientro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, di concerto con il ministro della Giustizia e con il Ministero dell'Economia e Finanze saranno definiti il contenuto e le caratteristiche minime della polizza assicurativa e il relativo modello standard della stessa.
  • Le modifiche apportate si applicheranno ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato (nel caso di scia) successivamente alla data di entrata in vigore del D.Lgs (quindi dal 16 marzo 2019).
  • mercurio servizi srl
    TAGS: #preliminari #compravendita #immobil
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